周炜律师

交房时发现房屋存在质量问题，经双方协商维修无果，委托律师后法院判决开发商承担维修责任

基本案情：原告姚XX于2013年12月29日购买了位于重庆市北碚区XXXX一建筑面积约400平方米的房屋，于次年1月31日交房。但在接房时，原告发现房屋存在多处空洞、墙体有渗水等问题。要求开发商整改，开发商多次答应整改仍未整改合格，后原告姚XX在无奈的情况下聘请重庆千品律师事务所周炜律师担任诉讼代理人向法院提起诉讼。

案件还原：2013年 12月29日，姚XX与开发商签订《重庆市商品房买卖合同》，姚XX购买了开发商修建的座落于重庆市北碚区XXXXX房屋一套，建筑面积413.60平方米，价格450万元，合同约定于2015年1月31日交房，该房屋于2014年10月取得了《重庆市新建商品房屋使用说明书》和《重庆市新建商品房屋质量保证书》。2015年1月15日，开发商向姚XXX发出收楼通知书，委托物业公司于2015年1月31日向姚XXX办理交房手续。2015年3月7日，姚某验房后书面提出:二楼主卧墙面空鼓，露台栏杆生锈歪斜,主卫地面、墙面空鼓、墙面渗水(管子旁边)，次卧墙面空鼓、阴阳角不直，次卦露台岩口漏水、线条不直，电梯旁墙面空鼓。一楼卫生间地面渠角空鼓，饭厅阴阳角不直，客厅墙面空鼓。负一楼墙面、卧室墙面空鼓，外花台下挡墙渗水，入户大门松动。物业公司陪同人员在书面整改页右上角签字:业主现场验房，存在以下需整改项目，业主望整改完毕及时通知再次验房。

后公司对姚XXX所购房屋进行了整改，但姚XXX仍认为存在问题，故于2017年9月4日诉至法院。2018年1月15日，合议庭组成人员、姚XXX的委托诉讼代理人周炜、姚XXX的父亲及姚XXX邀请的装修公司的工作人员、二被告的委托诉论代理人及工程部工作人员到达现场，由姚XX邀请的装修公司的工作人员和被告公司工程部工作人员，对姚XX的房屋进行了现场勘验，其现场勘验结果如下: 1、空鼓165处; 2、顶楼露台屋檐漏水1处; 3、顶楼书房外阳台门框装饰条裂纹; 4、顶楼阳台门框装饰条裂纹; 5、顶楼阳台左侧拱门内墙起泡; 6.两面墙角阴阳角不平; 7、顶楼露台地面裂縫(顶楼即2015年3月7日验房时表述的二楼)。后双方当事人自行进行了协商，因协商无果，2018年4月25日姚XX因墙面空鼓、门框装饰裂纹、地面裂缝、墙面阴阳角不平等需要修复属专业问题，故申请对墙面空鼓、门框装饰裂纹、地面裂缝、墙面阴阳角不平是否需要修复进行鉴定。在鉴定过程中，2018年8月13日，姚XX又申请撤回鉴定。

原、被告双方针对争议的事实，分别进行了陈述、举证、质证。双方争议的主要焦点:

1.房屋质量保修期是否已超过的问题

原告姚某认为房屋质量保修期有2年、5年或更长，故本案诉称房屋质量问题应在保修期内，且在起诉前被告一直在整改，故没有超过保修期。二被告则提出房屋质量保修期为2年，接房到起诉时保修期已过。而涉案房屋的《质量保证书》载明:五、保修范围与保修期限:墙体开裂(填充墙)，保修期2年:屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏，保修期5年;墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、大面积起沙，保修期2年;门窗及五金件、防护栏杆细部工程，保修期2年。

姚XX在2015年3月7日验房后书面提出的整改项目中，二楼主卧墙面空鼓，主卫地面、墙面空鼓，次卧墙面空鼓，电梯旁墙面空鼓;一楼卫生间地面渠角空鼓，客厅墙面空鼓;负一楼墙面、卧室墙面空鼓，在庭审及现场勘验中，双方均确认被告曾对空鼓部分进行过修复，但原告一直认为未达到修复目的，被告方亦未提供修复后交付原告的时间及证据。由此可认为，对姚XX在2015年3月7口验房后书面提出的空鼓部分被告一直在修复中，故其空鼓部分应该没有超过开发商承诺的修复期限。对姚XX在2018年1月15日的勘验时才提出的空鼓部分，已超过了开发商《质量保证书》中承诺的2年修复期限。

2018年1月15日的勘验，现场人员均目视到顶楼露台屋檐有一处漏水、顶楼阳台左侧拱门内墙起泡。《质量保证书》中屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏，保修期为5年，而姚XX在2015年3月7日验房后书面提出的整改项目中也涉及露台岩口漏水问题，故原告姚某要求对房檐及外墙渗水进行修复的请求，没超过在整改，故没有超过保修期。二被告则提出房屋质量保修期为2年，接房到起诉时保修期已过。而涉案房屋的《质量保证书》载明:五、保修范围与保修期限:墙体开裂(填充墙)，保修期2年:屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏，保修期5年;墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、大面积起沙，保修期2年;门窗及五金件、防护栏杆细部工程，保修期2年。

姚XX在2015年3月7日验房后书面提出的整改项目中，二楼主卧墙面空鼓，主卫地面、墙面空鼓，次卧墙面空鼓，电梯旁墙面空鼓;一楼卫生间地面渠角空鼓，客厅墙面空鼓;负一楼墙面、卧室墙面空鼓，在庭审及现场勘验中，双方均确认被告曾对空鼓部分进行过修复，但原告一直认为未达到修复目的，被告方亦未提供修复后交付原告的时间及证据。由此可认为，对姚某在2015年3月7口验房后书面提出的空鼓部分被告一直在修复中，故其空鼓部分应该没有超过开发商承诺的修复期限。对姚某在2018年1月15日的勘验时才提出的空鼓部分，已超过了开发商《质量保证书》中承诺的2年修复期限。

上述事实，有《重庆市商品房买卖合司》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》、整改问题清单、勘验笔录、生效法律文书等证据材料以及双方当事人庭审陈述等载卷为据，足以认定。

法院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，对双方当事人均有约束力，在对房屋质量发生争议时，双方均应按合同约定的条件、方式进行处理。《重庆市新建商品房屋质量保证书》是开发商对涉案房屋质量的承诺，对在保修期内的质量瑕疵，开发商有义务进行修复，对超过保修期的质量瑕疵，中安童公司没有修复义务。因房檐及外墙渗水，没有超过5年的保  处修期，故对原告姚XX要求被告开发商对房屋顶楼露台屋檐处漏水、顶楼阳台左侧拱门内墙起泡进行修复的诉讼请求，法院予以支持。因姚某在2015年3月7日验房后书面提出的墙面及地面空鼓部分被告一直在修复中，其空鼓部分没有超过保修期，故对原告姚XX要求被告开发商对这部分房屋臣墙面及地面空鼓进行修复的诉讼请求，法院予以支持;因姚某在2018年1月15日的勘验时才提出的墙面及地面空鼓部分，已超过了2年保修期，故对原告姚某要求被告开发商对这部分房屋墙面及地面空鼓进行修复的诉讼请求，法院不予支持。因姚某房屋门框及阳台地面裂纹，已超过2年的保修期，故对原告姚XX要求被告开发商对房屋门框及阳台地面裂纹进行修复的诉讼请求，法院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款(四)项之规定，判决如下:

一、 由被告重庆XXXX房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对涉案房屋，开发商有义务进行修复，对超过保修期的质量瑕疵，开发商公司没有修复义务。因房檐及外墙渗水，没有超过5年的保  处修期，故对原告姚XXX要求被告开发商对房屋顶楼露台屋檐处漏水、顶楼阳台左侧拱门内墙起泡进行修复的诉讼请求，法院予以支持。因姚XXX在2015年3月7日验房后书面提出的墙面及地面空鼓部分被告一直在修复中，其空鼓部分没有超过保修期，故对原告姚XXX要求被告开发商对这部分房屋臣墙面及地面空鼓进行修复的诉讼请求，法院予以支持;因原告在2018年1月15日的勘验时才提出的墙面及地面空鼓部分，已超过了2年保修期，故对原告姚XX要求被告开发商对这部分房屋墙面及地面空鼓进行修复的诉讼请求，法院不予支持。因姚XX房屋门框及阳台地面裂纹，已超过2年的保修期，故对原告姚XX要求被告开发商对房屋门框及阳台地面裂纹进行修复的诉讼请求，法院不予支持。

综上，法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款(四)项之规定，判决如下:

一、 由被告重庆XXX房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告姚XXX所有的座落于重庆市北碚区XXXXXX房屋顶楼露台屋檐处漏水、顶楼阳台左侧拱门内墙起泡进行修复;

二、由被告开发商于本判决生效之日起三十日内对原告姚XXX所有的座落于重庆市北碚区XXXX号房屋在2015年3月7日确认的顶楼主卧墙面空鼓，主卫地面、墙面空鼓，次卧墙面空鼓，电梯旁墙面空鼓，一楼卫生间地面渠角空鼓、客厅墙面空鼓，负一楼墙面、卧室墙面空鼓部分进行修复。